Ninguém gosta quando as coisas saem do controle, não é? Quem é síndico sabe como não é nada agradável ter que dar a notícia que as pessoas vão precisar gastar mais dinheiro do que estavam planejando, mas quando o assunto é a taxa extra de condomínio, é preciso conhecer bem e saber explicar tudo para os condôminos e evitar dor de cabeça.
Sabemos que todo condomínio tem um orçamento, e que ele precisa ser respeitado. Porém, existem situações que um gasto emergencial e inesperado pode surgir, e o condomínio precisa lidar com isso através da taxa extra.
Nesse artigo queremos ajudar você a entender melhor o que é essa taxa, pra que ela serve, quando ela pode ser requerida e quem precisa pagar por ela.
Pra facilitar sua navegação dividimos tudo nesse sumário. É só clicar onde você quer ir:
O que é a taxa regular de condomínio?
A taxa de condomínio, muitas vezes chamadas apenas de “condomínio”, é o valor que é dividido entre os condôminos para cobrir os gastos rotineiros do empreendimento, como:
- Manutenção;
- folhas de pagamento;
- serviços contratados pelo condomínio;
- agua e gás (quando não são cobrados individualmente);
- criação e manutenção de um fundo de reserva;
- entre outros.
Essa taxa é paga obrigatoriamente pelos condôminos, já que ela é essencial para que tudo funcione como precisa. A cobraça do condomínio é garantida pelo artigo 1336 do Código Civil.
É importante ressaltar que o condomínio não lucra com essa taxa, 100% da arrecadação vai para o uso do local. É apenas a divisão dos custos que já existem.
Por estarmos falando de uma divisão igualitária, o tamanho do empreendimento e o número das unidades irá interferir no valor que precisa ser pago. Dividir um gasto de 1000 reais entre 10 pessoas é bem diferente de dividir o mesmo valor entre 100 pessoas.
O que é a taxa extra de condomínio?
Se a taxa de condomínio existe para cobrir os gastos do dia a dia, a taxa extra de condomínio pode ser cobrada para cobrir despesas que não estavam previstas, ou seja, gastos extra, que não estavam no orçamento original.
Por exemplo, ela pode ser usada para cobrir gastos pontuais de luz ou água ou para reformas inesperadas, como a restauração da fachada.
Quando a taxa extra pode ser cobrada?
A chamada extra pode ser cobrada, mas o ideal é que isso não aconteça. Como falamos, ter que lidar com um gasto que não estava previsto é desgastante tanto para o síndico quanto para os condôminos, por isso esse valor só deve ser cobrado em situações muito necessárias.
A cobrança da taxa extra precisa ser aprovada, sempre de acordo com o tipo da despesa que o condomínio pretende cobrir. Existem alguns casos diferentes que passam por processos diferentes de aprovação:
Situação de urgência
Quando há um gasto imprevisto urgente, o síndico pode assumir a despesa e se justificar aos condôminos depois. Esse é o único caso que não precisa de aprovação. Todas as outras, definidas pelo Art. 96 do Código Civil, precisam de aprovação de um quorum específico. São elas: obras necessárias, úteis e voluptuárias.
Obras necessárias
As obras necessárias, conforme definição do Art. 96 são as que “…têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore”. Ou seja, são obras não urgentes, mas que precisam ser feitas. Podemos citar como exemplo de obras necessárias:
- Adaptação do espaço para acessibilidade;
- troca de equipamentos;
- cuidados com a fachada do prédio (exceto para fins estéticos, como troca de cor);
- outros reparos não urgentes.
Nesse caso, para a aprovação da cobrança de uma taxa extra, é preciso que a votação seja favorável pela maioria presente na assembleia. (50% + 1).
Obras úteis
As obras úteis são definidas pelo Código Civil como obras “…que aumentam ou facilitam o uso do bem”, ou seja, não são necessárias para o bom funcionamento do condomínio, mas tem uma utilidade. Por exemplo:
- Criação de cobertura para a garagem;
- criação de espaço individual para correspondências;
- individualização de água, entre outros.
O quórum para a aprovação dessas obras é de maioria (50% + 1) dos condominos, não só dos presentes na assembleia.
Obras voluptuárias
As obras voluptuárias são “…as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor”, conforme o Código. Por exemplo:
- Criação de áreas de lazer, como piscina, playground, etc;
- paisagismo;
- decoração;
- reformas estéticas;
- outras obras com o fim de deleite.
Nesses casos, para a aprovação da obra é necessário que ⅔ de todos os condôminos estejam de acordo.
Quem precisa pagar a taxa, o proprietário ou o inquilino?
Essa é uma dúvida comum de quem é inquilino de um apartamento, e é importante que o síndico saiba exatamente quem é o responsável por pagar a taxa extra para evitar problemas.
Na hora da cobrança, é a natureza da obra que irá determinar quem precisa arcar com o valor extra: o dono do imóvel ou o inquilino.
Despesas ordinárias
Os gastos ordinários, do dia a dia, são de responsabilidade do inquilino, já que ele é o principal beneficiado por esse tipo de obra. Entre elas podemos destacar:
- Limpeza;
- manutenção interna;
- encargos trabalhistas, etc.
Despesas extraordinárias
Já as despesas extraordinárias, que agregam valor ao imóvel, são de responsabilidade do dono. Entre elas estão:
- Pintura predial;
- instalação de sistemas de segurança;
- obras voluptuárias em geral.
Essas despesas são atribuidas ao dono porque é ele que será beneficiado, principalmente pela valorização do imóvel.
Na hora de cobrar a taxa extra é essencial relatar exatamente a natureza da obra, para que não haja maiore problemas ou inadimplência no pagamento.
Sabemos que ter que cobrar a mais não é a tarefa mais prazerosa de um síndico, mas quando for necessário lidar com a taxa extra de condomínio, é preciso estar bem preparado. Aqui no blog da Trade Pinturas nós falamos sobre muito mais do que pintura predial, também temos muitas dicas para síndicos e para o dia a dia dos condomínios! Conheça nossos conteúdos clicando aqui.
